六方合煮“一锅粥”

 本文来源:   红伙家园公众号  作者周良川 



古时有个叫淳于棼的青年,30岁生日那天摆了一桌酒,自己喝高了,便在家门口的大槐树下睡着了。


    众人散去,他入梦乡:


    考上了状元,当上了驸马,与公主生了5男2女,过上了荣华富贵的美满生活。


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    皇上见其有才,命他为南柯郡太守。为任一方,太平有象。


    外夷人见南柯郡五谷丰登,便举兵侵犯,淳于棼不会带兵打仗,被杀得个落花流水,惊出一身冷汗,终于梦醒:原来自己睡在一蚂蚁窝旁。


    南柯一梦,由此而生。


    房地产业今日之现状:土地拍卖无人举牌、建筑工地全部停摆;债务到期无力偿还,停货风波纷至沓来;


    滚滚天雷下,已成一锅粥!


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    一锅粥就是一团糟,源自《红楼梦》。《红楼梦》是说众家从贫穷开始、经历繁华,再跌落现实的一场梦境。


    全书33个梦。


    许是巧合:大陆自1988年起土地使用可以转让,到2021年开始众多开发商爆雷,刚好33年!


    许是天意:民企中的开发商大佬,无一不是赤手空拳上阵,凭借胆量和意志,一路上演由清寒到富贵的大戏。期间,历尽了千辛万苦、阅尽了人间春色。


    时至今日,曲终人散,南柯一梦!


    有人知道应该收场。


    但今日之场面,前无古人。


    即便有人知道如何收场,但无人知道收场如何。


    货真价实的“一锅粥”。


    “总是要等到考试以后,才知道该念的书都没有念”。


    罗大佑的厉害,是因为他可以用歌曲来让人们得到启示。


    今天的“一锅粥”,看上去偶然,但纵观这33年的演变和操作过程,其实已是必然。


    一、土地财政


    由于土地具有不可再生的特征,各地方政府利用手中的权力,想方设法地规划、寻找可出卖的土地。“寸土寸金”和“属于基金预算收入”的原因,因土地出让金而形成的效益,占了很多一、二线城市财政收入的大半壁江山。


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    尝到甜头的地方政府纷纷采取杀鸡取卵之法,以至于一些地方领导,一上任便了解一件事:还有多少地?哪里还有地?


    还有一些后上任的地方领导十分懊恼:没地了?


    土地财政为“一锅粥”的形成提供了锅;


    二、预售制度


    1994年11月,建设部第40号令:《城市商品房预售管理办法》出台,全面推行预售制度。


    对于“预收房款”,除了一句“挪用商品房预售款项,不用于有关的工程建设的”,“处以罚款”外,几乎没有监管措施。


    部分开发商觉得有机可趁,开始试水且并无后果后,越来越多的开发商如法炮制:此钱他用,得心应手。


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    5年后,国务院办公厅下文:《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,较为详细地明确了“专款专用“,但还是没有严格的监管制度。


    已游刃有余的开发商们自那以后更加地驾轻就熟,普遍性地将预收款挪作他用,多半用来竞拍土地。


    直到2021年初,各地方政府才纷纷出台要“严加看管“的新政策,但为时已晚,实际成了亡羊补牢。


    预售制度为“一锅粥“的形成提供了柴火;


    三、做大做强


    早期的开发商,没有一家会想到做成百亿、千亿的。


    房地产业如日中天时,没一家不想做到千亿、万亿的。


    都知道千年难遇,都想做大做强,都在借鸡下蛋,都有以蛇吞象的气势,似乎都梦想成真了!


    截止昨天,恒大的负债已达20857亿。


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    恒大是大了,但没有恒。


    如果以产能和销售看恒大还不是最大的房企。


    都做大了,没看到做强的。客观上表现优异的万科,四年前就高喊:活下去!


    “做大做强“为”一锅粥“的形成提供了糙米;


    四、监管无力


    国家为土地、规划、建造、管理等设置了很多专业机构并赋予这些机构极大的权限和监管功能。作为配套的金融系统自身也都设置了风控部门。


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    如果各司其职,如果管理到位,如果监管得力,一切无序和乱象就不复存在。购房人也不会因延期交房、房屋质量和偷桃换李等题材奔走相告。


    监管不力为“一锅粥“的形成提供了水分;


    五、盲目炒房


    中国人均住房面积已达43㎡,世界一流行列。


    住建部退休副部长在今年的高峰论坛上发言,世界房屋空置率的警戒线是5%,中国很多城市的房屋空置率在15~30%之间。


    如果将上述两项指标合理化,国人住房已没有“钢需“。


    “住房不炒“提出来太晚,但早年提出也无人相信。


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    有太多的炒房人与开发商如出一辙:获利后变本加厉,再循环往复,终于落得鸡飞蛋打后一地鸡毛。


    值得同情,但可怜的是已付款而等待进屋安居乐业的业主。


    盲目炒房为“一锅粥“的形成提供了碗勺;


    六、银行通吃


    政府拍得的土地款成了银行的“实收资本”;开发商以土地抵押的贷款可收取存贷利差;购房人的按揭可确保几十年的放贷利息……


    赚得个盆钵满盈。


    2021年度,共商银行营业收入8609亿元,净利润3502亿元。


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    这其中房地产业的链条作了绝对贡献。


    银行通吃为“一锅粥”的形成决定了稀稠。


    人类几千年来,房子一直是拆和建的过程。


    用于商品房的土地还得要拍,全新的楼盘还得要建。这种循环往复是提高人民生活水平的根本保障。


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    但有量地规划、有质地建造、有序地监管,才是理应追求的国泰民安。


    房地产业,急需告别“一锅粥”!




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